L'IMMOBILIER EN CRISE

Il y a une hausse continue de la demande de logements. Les classes moyennes elles aussi sont en augmentation constante. Démographie et pouvoir d'achat amènent une progression de 8% par an de l'ensemble mondial. La demande est loin d'être satisfaite, que ce soit dans les pays riches ou les autres. Ceci est renforcé par l'augmentation du nombre de ménages ne comportant qu'un seul adulte. Depuis 2000, la croissance du secteur immobilier dans les pays riches est de 4% par an (avec un pic de 10% en 2001). Ceci a contribué à l'essor de l'économie mondiale, malgré le dégonflement de la bulle spéculative des nouvelles technologies. Le secteur immobilier est le huitième employeur du monde. 80% des postes créés le sont dans le bâtiment.

En France, il contriburait à 18% de la croissance du PIB. Il serait le deuxième moteur de l'économie, et le deuxième producteur de richesse. Aux USA, il représente 15% de l'activité économique. Il y est particulièrement surveillé, car tout repli dans ce secteur "est synonyme de ralentissement dans la croissance et d'augmentation du nombre de demandeurs d'emploi." L'immobilier est essentiel à la consommation et aux dépenses d'équipement. Il représente 20 à 30% de la consommation des ménages. Il progressera encore, car la mise aux normes des bâtiments pour consommer moins d'énergie et être moins polluants amènera de nouvelles dépenses. Un tiers de l'épargne mondiale lui est dédié (70% chez les Français). Ce ne sont pas les ménages qui sont à l'origine de la bulle spéculative, mais les investisseurs et les fonds divers. Plus de 10 000 milliards de dollars y ont été investis par eux les huit dernières années. Il y a conjonction de deux facteurs : primo le désir d'accès à la propriété, secondo le recyclage d'une partie des liquidités de l'industrie financière dans des prêts rémunérateurs accordés aux particuliers. Les hommes politiques ont agité des promesses afin que chacun devienne propriétaire.

Il y a eu la crise des prêts hypothécaires, et celle des CDS, ces assurances garantissant aux banques des remboursements. Des taux directeurs passés de 6,25% à 1% en deux ans ont parachevé la crise, permettant aux banques d'emprunter plus facilement et de prêter plus également. La hausse de la consommation des ménages est indispensable à l'économie américaine (cette consommation équivaut à ses 2/3). Ils ont donc encouragé les ménages à s'endetter toujours plus, malgré l'absence de hausse de salaires. Lorsque les logements construits ont été en surnombre, ils ont encouragé les ménages à faibles revenus à contracter des emprunts. Ceci a amené la crise des subprimes, puis des faillites bancaires. La crise est moindre en France et en Allemagne où de nombreux ménages continuent de louer. Elle est majeure en Espagne, où, comme aux USA, les ménages se sont endettés pour acquérir un bien à l'heure actuelle dévalué, comme cela avait déjà été le cas au Japon.